La Française Real Estate Managers (LFREM): 5 questions à Jean-Marie Célérier, Directeur de la transformation locative

On parle beaucoup de la tourmente de l’immobilier depuis cet été, faut-il s’inquiéter ?

L’immobilier représente 62% du patrimoine des Français. Tout le monde fréquente plusieurs lieux tous les jours, il est légitime que ce marché fasse l’objet d’enjeux et de commentaires. C’est pour cela que l’analyse objective des tendances du secteur est essentielle. 

Par exemple, on parle beaucoup des taux d'intérêt : ils fluctuent effectivement depuis plus d’un an et ont un impact mécanique sur tous les actifs financiers – pas uniquement l'immobilier. En tant qu'investissement à long terme, le secteur reste attractif, tout particulièrement pour bénéficier de compléments de revenus grâce aux SCPI de rendement, notre spécialité.

En ce qui concerne l'inflation, nos contrats de location sont conçus pour y résister, avec des loyers indexés. Enfin, si nous regardons notre plus important véhicule SCPI, Epargne Foncière, son Taux d'Occupation Financier (TOF) est de 94,4 % au 30/06/23 ; les prévisions sont rassurantes pour les transactions locatives en Ile-de-France, ce qui démontre à notre sens la résilience du marché. En somme, l'immobilier reste un investissement solide et attrayant, notamment dans les quartiers prisés. Le dicton du secteur l'affirme bien : "L'immeuble intelligent, c'est celui qui est plein."

Vous vous décrivez comme des spécialistes, ce n’est pas gênant alors que certains prédisent la mort du bureau ?

 Je note que de nombreuses idées circulent, certaines basées sur des cas isolés ou spécifiques : Prenez les comparaisons avec les États-Unis en matière de télétravail ou l'idée d'un exode urbain, ces notions sont généralement mal interprétées ou exagérées.

Dans notre contexte français, nous avons su adopter un modèle de travail hybride plus équilibré que les Américains, il n’y a pas d’enjeu de retour au bureau puisqu’une infime partie des salariés français avaient basculé dans le 100% télétravail. Quant à l'exode urbain, les études montrent que les changements de domicile n'ont pas été significativement impactés par la pandémie : pour preuve, la tension locative à Paris est telle que les loyers augmentent rapidement.

En tant que branche de gestion d'actifs immobiliers du Groupe La Française, affiliée au Crédit Mutuel Alliance Fédérale, nous sommes des experts en la matière. Spécifiquement sur l'immobilier, nous gérons plus de 30 milliards d'euros d'actifs, couvrant 3,6 millions de m2. Nos investissements sont principalement en France, suivis de l'Allemagne et de l'Angleterre, avec des équipes locales. Nous bénéficions d’une longue expérience dans le secteur des bureaux, qui représente plus de 2 millions de mètres carrés et 2 000 entreprises locataires.

Du côté commercial, nous sommes fortement engagés dans le maintien et le renouvellement de nos locataires. En 2022, notre volume de (re)commercialisation a atteint 360,000 m2, l'équivalent de 7 tours de La Défense. Cela nous place parmi les plus grands bailleurs de France.

Enfin, nous servons à la fois des investisseurs institutionnels de long terme, comme la CNP ou l'ERAFP, et le grand public grâce à notre gamme de SCPI. Notre expertise et notre vision à long terme profitent ainsi à un large éventail d'investisseurs.

Dans ce cas, que faut-il faire ? Agir ou non ? 

Bien sûr, l'immobilier est en constante évolution, touché par les technologies, la réglementation et les changements d'usage. Notre rôle est d'adapter continuellement nos immeubles pour maintenir leur attractivité. Il est rassurant de savoir que ces changements sont souvent graduels ; en ce moment nos clients s’approprient progressivement le télétravail et font évoluer leurs bureaux vers des configurations « flex », avec plus d’espaces de rencontre, de collaboration, de convivialité. 

En tant que bailleur, nous gérons des transformations :

- A long terme, comme la localisation et l'accessibilité, qui restent des critères solides. Cela explique par exemple pourquoi les loyers de bureaux à Paris continuent de grimper, mais aussi comment le Grand Paris Express remodèle certaines autres centralités.

- A court terme, tels que les besoins en services flexibles. Nous avons innové avec "Wellcome by La Française", offrant un éventail de services exclusifs dans nos bureaux.

- Hybrides, comme la transition environnementale. Cette dernière nécessite une approche à plusieurs échelles, du long terme aux actions quotidiennes, en collaboration avec nos clients.

Il y a aussi les "ruptures floues", ou potentielles révolutions, surtout dans le domaine digital. Nous restons à la fois attentifs et prudents, tout en soutenant des initiatives comme l'incubateur Ville de Demain / HEC à Station F. 

En somme, notre expertise réside dans la gestion de ces différentes temporalités. Alors que nous avons plus de 40 ans d'expérience, la moitié de notre portefeuille a été acquis au cours des cinq dernières années, témoignant de notre agilité pour rester en phase avec nos objectifs qualitatifs et financiers.

Justement sur l’innovation, on a l’impression d’être passés dans une nouvelle ère. Le GAFA de l’immobilier ce devait être WeWork, le géant du coworking, qui a été à un moment valorisé près de 50 milliards de dollars, et qui depuis cet été laisse craindre une faillite… c’est possible d’innover en immobilier ?

Nous sommes indéniablement dans une nouvelle ère, plus prudente et moins exubérante. L'exemple de WeWork contraste avec celui de Regus, qui a annoncé des performances record. Le défi ne réside pas seulement dans la nature flexible des aménagements de bureaux.

En tant que gestionnaire d’actifs, LFREM n’a que des clients : qu'ils soient investisseurs ou locataires. Le marché est à la fois complexe et compétitif, d'où l'importance de la créativité dans notre ADN. Pour éclairer ce point, voici deux exemples :

- Flexibilité contractuelle : nous avons conçu le bail Agile, un premier bail commercial sans date de sortie fixe. Exclusivement disponible dans nos immeubles, il est idéal pour les entreprises en quête de flexibilité, à moindre coût.

- Centrale d’achats Wellcome by La Française : nous offrons aux locataires l'accès à nos prestataires (mobilier, aménagements, etc.) aux conditions que nous obtenons, dans un esprit mutualiste.

Enfin, l'écoute active du client est cruciale, tout comme la diffusion de la créativité à travers toute l'entreprise et la volonté de tester de nouvelles approches. Même en cas d'échec, nous apprenons. Donc, notre rôle est de proposer des solutions innovantes qui répondent aux besoins de nos clients, dans un marché en constante évolution.

Comment voyez-vous les mois à venir dans votre domaine ?

Concernant le coworking, nous avons scellé cette année avec l’un des opérateurs de bureaux de Nexity un partenariat inédit : L'objectif est d'offrir une gamme d'espaces abordables et entièrement équipés. Sous la marque Hiptown for La Française, plusieurs sites sont déjà opérationnels et en cours de remplissage, notamment à Vélizy, Saint-Denis ou Puteaux. 

En 2024, nous comptons également renforcer notre collaboration avec nos agents immobiliers grâce à un nouveau programme d'ambassadeurs. Cela vise à optimiser les conseils fournis à nos clients, une de nos priorités stratégiques.